EXPERT IMMOBIER COMMERCIAL

Expertises immobilières commerciales

Expertises immobilières fonds de commerce

Expertises immobilières murs commerciaux

FONDS DE COMMERCE – DEFINITION

Aucun texte de loi, ni convention spécifié dans le Code du Commerce ne définit explicitement la notion de fonds de commerce. On doit la seule définition existante à la jurisprudence qui qualifie de fonds de commerce « l’ensemble d’éléments corporels et incorporels affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle. Ces éléments sont souvent indissociable et constituent la valeur du fonds ».
Notez toutefois que la composition d’un fonds de commerce, et la nature des éléments qui le constituent, sont variables en fonction de l’activité exercée.
Les éléments corporels : éléments concrets, visibles et réels, englobant le mobilier, l’outillage, les agencements et autres éléments utilisés au cours de l’activité commerciale.
Les éléments incorporels : éléments impossibles à quantifier concrètement, mais tout aussi primordiaux à la bonne marche du commerce. Il s’agit essentiellement de :
• La clientèle : élément essentiel du fonds de commerce, sans lequel le fonds de commerce ne saurait exister
• Les fichiers clients
• Le droit au bail
• Le nom commercial : nom sous lequel le fonds de commerce est exploité
• L’enseigne
• Le numéro de téléphone, de télécopie, le site internet
• Les marques et brevets, licences
• Les autorisations administratives
C’est l’existence d’une clientèle qui détermine la création d’un fonds de commerce

Comment la loi de Finances 2018 prévoit-elle de modifier le régime des micro-entrepreneurs ?

Tout d’abord, les seuils de chiffre d’affaires (CA) pour prétendre au régime seront relevés de 33 200 à 70 000 euros pour les prestataires de services, et de 82 800 à 170 000 euros pour les activités commerciales. Ces nouveaux plafonds seront mis en application dès l’imposition des revenus 2017.

En ce qui concerne le taux de charges sociales, l’augmentation de la CGS/RDS de 1,7 point va affecter les micro-entrepreneurs comme la quasi-totalité des revenus d’activité. Mais cette hausse devrait être plus que compensée par la baisse de 2,15 points des cotisations d’allocations familiales pesant sur les travailleurs indépendants.
En résumé, le taux de charges sociales va baisser pour ceux dont le revenu à déclarer ne dépasse pas 43 000 euros, soit la grande majorité des micro-entrepreneurs. Enfin, à partir de 2019, il est prévu une exonération de cotisations sociales pour la première année d’activité, dès lors que le revenu annuel net ne dépasse pas 40 000 euros. Il est également à noter, à compter de 2019, une exonération de la CFE pour les entrepreneurs réalisant moins de 5 000 euros de CA.

EXPERTISE COMMERCIALE DES MURS COMMERCIAUX

Expertises immobilière des murs commerciaux :
Les murs commerciaux sont des locaux dans lesquels est exploité un fonds de commerce
Pour définir la valeur vénale de murs commerciaux nous examinons le bail commercial.
Nous nous appuyons principalement 2 méthodes pour estimer la valeur vénale de murs commerciaux
L’approche financière par capitalisation ou par le revenu
Le « taux de capitalisation » essentiel à l’analyse est aussi nommé taux de rendement car il tient compte, à la différence de celui retenu en immobilier d’habitation, des frais de mutations. Deux hypothèses existent selon que le commerce expertisé est libre ou occupé.
Pour estimer le taux de rendement il convient d’examiner l’emplacement, la consistance des locaux, leurs états, la situation locative.
L’approche par comparaison :
S’appuie sur les données réelles du marché immobilier
Couramment employée par l’administration

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